Kokius nekilnojamojo turto dokumentus reikia patikrinti pirkėjui prieš perkant NT iš savininko

Atnaujinta 2026 m. spalį

Perkant iš savininko, prieš pasirašant preliminariąją sutartį ir mokant avansą, patikrinkite penkis dalykus: tos dienos Registrų centro išrašą, kadastrinę bylą, skolas, namo ar sklypo dokumentus ir energinio naudingumo sertifikatą. Notaras patikrina ne viską.

Šiame straipsnyje paaiškinsiu:

• ką žiūrėti Registrų centro išraše;
• kaip patikrinti, ar planas atitinka tikrovę;
• kaip išsiaiškinti skolas;
• ką papildomai tikrinti perkant namą.

1. Registrų centro išrašas

• Savininkai. Jei jų keli, sutartis turi pasirašyti visi arba atstovas su notariniu įgaliojimu.
• Hipoteka. Įkeistą turtą pirkti galima, bet reikės banko (kreditoriaus) sutikimo.
• Areštas. Pirkti galima tik su antstolio leidimu, pavyzdžiui, kai pinigai pervedami į antstolio sąskaitą. Be jo notaras sandorio netvirtins.
• Baigtumas. Patikrinkite, ar įregistruotas 100 % baigtumas. Jei mažesnis, bankai paskolą suteikia nenoriai arba blogesnėmis sąlygomis.
• Paskirtis. Ji gali būti ne gyvenamoji: poilsio, kūrybinių dirbtuvių, prekybos. Tai turi įtakos paskolai ir mokesčiams.
• Kitos žymos, pavyzdžiui, apie teismo procesą dėl turto. Tokiu atveju pirkti gali būti neįmanoma, kol ginčas nebaigtas.

2. Kadastrinė byla: planas turi atitikti tikrovę

Atsiverskite planą ir apeikite būstą. Ar virtuvė neperkelta į kambarį? Ar nenugriauta siena? Nupirkę būstą su neįteisintais pakeitimais, už juos atsakote jūs, o kai kurių įteisinti gali nepavykti. Tai trukdys gauti paskolą ir vėliau parduoti. Plačiau – apie kadastrinių matavimų bylą.

3. Skolos ir renovacija

4. Perkant namą ar sodybą

• Nebaigtas namas. Patikrinkite statybos leidimą ir projektą, kad nenupirktumėte statinio, kurio nepavyks užbaigti ir įregistruoti.
• Sklypo matavimai. Išsiaiškinkite, ar ribos nustatytos tiksliai (geodeziniai matavimai), ar tik preliminariai. Preliminarios ribos gali sukelti ginčų su kaimynais, o kai kuriais atvejais notaras be tikslių matavimų sandorio netvirtins.

5. Energinio naudingumo sertifikatas

Parduodant būstą jis paprastai privalomas. Išimtys – pavyzdžiui, sodo namas, gyvenamas trumpiau nei 4 mėnesius per metus, ar nešildomas pastatas. Iš sertifikato matysite, kiek maždaug kainuos šildymas.

Dažniausi klausimai

Kokius dokumentus patikrinti perkant butą iš savininko?

Tos dienos Registrų centro išrašą, kadastrinę bylą (ar planas atitinka tikrovę), pažymas apie skolas, renovacijos informaciją ir energinio naudingumo sertifikatą.

Ar galima pirkti įkeistą butą?

Taip, bet reikės banko (kreditoriaus) sutikimo. Paskola paprastai grąžinama iš pirkimo kainos.

Ar verta pirkti būstą, kurio baigtumas mažesnis nei 100 %?

Galima, bet riziką prisiimate jūs, o bankai tokiam būstui paskolą suteikia nenoriai arba blogesnėmis sąlygomis. Geriausia, kad savininkas įregistruotų 100 % baigtumą iki sandorio.