Nuomos sutartis: ką būtina įrašyti savininkui (2026)

Atnaujinta 2026 m. spalį

Išnuomojate butą Vilniuje? Surandu nuomininkus, sudarau nuomos sutartį ir perdavimo aktą. Mokate tik pasirašius sutartį ir gavus pirmąjį nuomos mokestį. Nuomininkų paieška →

Šiame straipsnyje paaiškinsiu:

• kokių sąlygų sutartyje negali trūkti;
• kokių sąlygų įrašyti nėra prasmės, nes jos negalios;
• kaip apsisaugoti nuo neapmokėtų sąskaitų ir sugadinto turto;
• kodėl perdavimo aktas svarbus ne mažiau nei pati sutartis.

Ar nuomos sutartis turi būti rašytinė?

Ne visada, bet rašytinė sutartis labai rekomenduojama. Pagal CK 6.579 str. rašytinė forma privaloma, kai:

• sutartis terminuota (pvz., 12 mėnesių), nesvarbu, ar šalys fiziniai, ar juridiniai asmenys;
• nuomotojas yra valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo.

Neterminuotą sutartį tarp fizinių asmenų galima sudaryti ir žodžiu. Vis dėlto savininkui to nepatarčiau. Tik rašytinė sutartis įrodo sutartą kainą, terminą ir įsipareigojimus. Be jos nuomininkui būtų sudėtingiau deklaruoti gyvenamąją vietą, o jums sunkiau atgauti skolas ar žalą.

Notaro tvirtinimo nereikia, užtenka abiejų šalių pasirašytos sutarties. Registruoti sutartį Registrų centre neprivaloma. Įregistruota sutartis galioja trečiųjų asmenų atžvilgiu (CK 6.579 str. 4 d.), todėl saugo nuomininką. Bet parduodant turtą ją dažniausiai reikės nutraukti ir išregistruoti. Plačiau rašiau straipsnyje Nuomos sutarties įregistravimas Registrų centre.

Ką būtina įrašyti

1. Šalys ir būstas

Pilni vardai ir pavardės, asmens kodai arba gimimo datos, kontaktai. Būsto adresas, unikalus numeris, plotas. Jei nuomojate su baldais ir technika, pridėkite jų sąrašą ir nuotraukas. Tada išsikraustant bus aišku, kas buvo bute ir kokios būklės.

Jei būstas įkeistas bankui, jį išnuomoti galima tik gavus banko leidimą. Kreipkitės į banką iš anksto, dar prieš pasirašydami sutartį.

2. Nuomos kaina ir mokėjimas

• mėnesio suma ir mokėjimo diena, pvz., „iki kiekvieno mėnesio 5 dienos“;
• mokama tik pavedimu į jūsų sąskaitą: tada turėsite mokėjimų istoriją, jei kiltų ginčas;
• delspinigiai už vėlavimą;
• kaip gali keistis kaina.

Nuomos mokestį šalių susitarimu galima perskaičiuoti ne dažniau kaip kartą per metus (CK 6.583 str. 6 d.). Sąlyga, leidžianti jums keisti kainą dažniau, negalios. Įspėjimo terminą šalys nustato pačios. Pavyzdžiui:

„Šalys susitarimu gali perskaičiuoti nuomos mokestį, tačiau ne dažniau kaip vieną kartą per 12 mėnesių. Apie numatomą nuomos mokesčio pakeitimą Nuomotojas raštu praneša Nuomininkui ne vėliau kaip prieš 1 mėnesį iki pakeitimo įsigaliojimo.“

Jei norite, kad kaina keistųsi be atskiro nuomininko sutikimo, įrašykite aiškų perskaičiavimo būdą, pvz., pagal oficialų infliacijos indeksą.

3. Užstatas

Įstatymas užstato dydžio nenustato, jį sutariate patys. Dažniausiai imamas 1–3 mėnesių nuomos mokestis. Įrašykite:

• užstato sumą;
• kam jis naudojamas;
• per kiek laiko jį grąžinsite, pvz., per 10 darbo dienų po patalpų perdavimo.

Užstatas yra prievolių užtikrinimas, o ne automatiškai „paskutinio mėnesio nuoma“. Jei norite jį panaudoti skolai padengti dar nuomos metu, tai reikia aiškiai įrašyti:

„Užstatas naudojamas Nuomininko prievolių užtikrinimui. Nuomotojas turi teisę užstatu padengti Nuomininko įsiskolinimą už nuomos mokestį, komunalinius mokesčius ar Nuomininko padarytą žalą, jei Nuomininkas jų nesumoka ar nekompensuoja per Nuomotojo nustatytą terminą, taip pat ir iki Nuomos sutarties pabaigos.“

Užstatas ypač svarbus todėl, kad dėl skolų sutartį galima nutraukti tik po 3 mėnesių nemokėjimo (plačiau 8 skyriuje).

Ar galima pasilikti užstatą, jei nuomininkas išsikrausto anksčiau?

Tik tam tikrais atvejais. Svarbu, ar nuomininkas sutartį nutraukė teisėtai.

Užstato negalima pasilikti kaip „baudos“, jei realių nuostolių nepatyrėte. Saugesnė formuluotė sieja išskaitymą su realiais nuostoliais:

„Jei Nuomininkas nutraukia Sutartį anksčiau jos termino be Nuomotojo sutikimo ir nesilaikydamas įstatyme ar Sutartyje nustatytų įspėjimo terminų, Nuomotojas turi teisę iš Užstato išskaičiuoti dėl ankstyvo nutraukimo patirtus nuostolius, nesumokėtą nuomos mokestį, komunalinius mokesčius ir žalą. Likusi Užstato dalis grąžinama Nuomininkui per 10 darbo dienų po patalpų perdavimo.“

4. Komunalinės paslaugos

Aiškiai surašykite, kas už ką moka: šildymą, vandenį, elektrą, dujas, internetą, administravimą, renovacijos kaupimą. Dažniausia praktika: nuomininkas moka pagal suvartojimą, o savininkas moka kaupiamąsias ir administravimo įmokas. Įrašykite, kaip nuomininkas pateiks rodmenis ir kaip atsiskaitys.

5. Remontas ir priežiūra

„Einamąjį Nuomojamų patalpų remontą atlieka Nuomininkas savo lėšomis, nebent šiame susitarime nustatyta kitaip. Kapitalinį Nuomojamų patalpų ir pastato inžinerinių sistemų remontą atlieka Nuomotojas pagal Civilinio kodekso 6.492 straipsnį.“

Be to, surašykite konkrečius atvejus, dėl kurių dažniausiai kyla ginčų: kas taiso sugedusią skalbimo mašiną ar šaldytuvą, kas keičia filtrus, per kiek laiko nuomininkas turi pranešti apie gedimą.

Jei dėl kapitalinio remonto nuomininkas laikinai negali gyventi bute, jis gali reikalauti sumažinti nuomos mokestį, kompensacijos arba nutraukti sutartį. Todėl didesnius darbus geriau planuoti tarp nuomininkų.

6. Gyvūnai, rūkymas, subnuoma

Jei nenorite gyvūnų ar rūkymo bute, įrašykite tai aiškiai. Subnuoma ir kitų asmenų apgyvendinimas galimi tik su jūsų rašytiniu sutikimu.

7. Apžiūros

Įrašykite, kad galite apžiūrėti būstą iš anksto suderinę laiką, pvz., įspėję prieš 24 val. Tai svarbu ir tada, kai ruošiatės parduoti ar ieškoti naujo nuomininko.

8. Terminas ir nutraukimas

Įrašykite, ar sutartis terminuota (pvz., 12 mėn.), ar neterminuota, ir kaip ji nutraukiama. Gyvenamųjų patalpų nuomininką įstatymas saugo. Jei sutartyje įrašysite trumpesnius terminus nei įstatyme, tokios sąlygos negalios.

Ką tai reiškia praktiškai:

• Jei sutartyje parašysite, kad nuomininkas gali išsikelti įspėjęs prieš 7 dienas, tokia sąlyga negalios. Jis vis tiek turės įspėti bent prieš mėnesį, ir tai apsaugo jus.
• Jei įrašysite, kad nutrauksite sutartį po 1 ar 2 mėnesių nemokėjimo, tokia sąlyga irgi negalios. Reikia, kad nuomininkas nuolat nemokėtų ne mažiau kaip 3 mėnesius. Todėl įrašykite delspinigius ir paimkite užstatą: jis apsaugos per tuos mėnesius.
• 6 mėnesių įspėjimas taikomas tik neterminuotoms sutartims. Jei norite daugiau lankstumo, sudarykite terminuotą sutartį, pvz., 12 mėnesių, ir pasibaigus terminui ją pratęskite.

9. Gyvenamosios vietos deklaravimas

Jei nuomos sutartis rašytinė, pasirašyta abiejų šalių ir joje aiškiai nurodyta, kad nuomininkas turi teisę gyventi bute, ji pati prilygsta jūsų sutikimui. Nuomininkas seniūnijoje ar savivaldybėje pateikia sutartį ir asmens dokumentą, o atskiro jūsų leidimo nereikia.

Sutartyje verta įrašyti:

„Nuomininkas turi teisę deklaruoti gyvenamąją vietą Nuomojamose patalpose Nuomos sutarties galiojimo laikotarpiu. Pasibaigus Nuomos sutarčiai ar ją nutraukus, Nuomininkas privalo pakeisti arba panaikinti gyvenamosios vietos deklaraciją.“

• Deklaruota gyvenamoji vieta nuomininkui nesuteikia jokių teisių į jūsų butą: nei nuosavybės, nei kitų turtinių teisių.
• Jei nuomininkas išsikraustė, o deklaracijos nepanaikino, galite patys kreiptis į seniūniją, kad jo duomenys būtų išbraukti.
• Jei rašytinės sutarties nėra, nuomininkui reikės jūsų sutikimo. Tada turėsite kartu atvykti į deklaravimo įstaigą arba pateikti notaro ar seniūno patvirtintą sutikimą.

Kaip apsisaugoti nuo nemokančio nuomininko

Geriausia apsauga yra užkirsti kelią problemai dar prieš nuomininkui įsikeliant:

• Paprašykite informacijos apie nuomininką: asmens dokumento, pajamų įrodymų, buvusio nuomotojo kontaktų ar rekomendacijos.
• Paimkite užstatą ir įrašykite jo panaudojimo tvarką (3 skyrius).
• Nuomos mokestį gaukite tik pavedimu, kad turėtumėte mokėjimų istoriją.

Ką daryti, jei nuomininkas jau nemoka, žingsnis po žingsnio aprašiau straipsnyje Nuomininkas nemoka nuomos: ką daryti.

Perdavimo aktas: svarbiausias priedas

Perdavimo aktas dažniausiai išsprendžia ginčą dėl užstato. Jame turi būti:

• skaitiklių rodmenys perdavimo dieną;
• raktų skaičius;
• baldų ir technikos sąrašas su būkle;
• datuotos nuotraukos arba video.

Tą patį patikrinkite ir nuomininkui išsikraustant. Kai nuomininkų paiešką atlieku aš, perdavimo aktą su nuotraukomis ir skaitiklių rodmenimis paruošiu kartu su sutartimi.

Mokesčiai už nuomą

Nuomos pajamas reikia deklaruoti ir apmokestinti. Galite įsigyti verslo liudijimą (Vilniuje 2026 m. jis kainuoja 684 € metams) arba mokėti GPM nuo nuomos pajamų. Kaip pasirinkti ir ką svarbu žinoti, rašiau straipsnyje Kiek kainuoja verslo liudijimas buto nuomai.

Dažniausi klausimai

Ar galima išnuomoti butą be rašytinės sutarties?

Neterminuotai fiziniam asmeniui galima ir žodžiu, bet nerekomenduoju. Kilus ginčui, sutarties sąlygų neįrodysite. Terminuota sutartis visada turi būti rašytinė.

Ar galima naudoti internete rastą sutarties šabloną?

Galima, bet šablonai dažnai būna per bendri arba pasenę. Juose nebūna jūsų buto specifikos ir kartais būna negaliojančių sąlygų, pvz., per trumpų įspėjimo terminų.

Kiek turi būti užstatas?

Įstatymas ribos nenustato. Dažniausiai imamas 1–3 mėnesių nuomos mokestis.

Ar galiu pasilikti užstatą, jei nuomininkas išsikrausto anksčiau nei baigiasi sutartis?

Jei jis jus raštu įspėjo prieš mėnesį, ne: galite išskaičiuoti tik skolas ir žalą. Jei išsikraustė neįspėjęs, iš užstato galite padengti dėl to patirtus nuostolius. Sąlyga „užstatas negrąžinamas bet kokiu atveju“ gali neatlaikyti ginčo.

Ar galiu nutraukti sutartį, jei nuomininkas vėluoja mokėti?

Tik jei jis nuolat nemoka ne mažiau kaip 3 mėnesius. Iki tol taikykite delspinigius, o jei sutartyje numatyta, skolą galite padengti iš užstato. Savavališkai iškeldinti nuomininko negalima, tik per teismą.

Ar galiu kasmet didinti nuomos kainą?

Šalių susitarimu ją galima perskaičiuoti ne dažniau kaip kartą per metus.

Ar nuomininkas gali deklaruoti gyvenamąją vietą mano bute be mano sutikimo?

Taip, jei turi galiojančią rašytinę nuomos sutartį. Deklaracija nesuteikia jam jokių teisių į butą, o sutarčiai pasibaigus ją reikia panaikinti.